陈宝存：一月份数据轻言房价大势为时尚早

        本月监测的30个城市供应情况来看，1月份主要城市库存量仍旧在下降，但下降幅度有所减小，重点城市中，武汉凭借约占1/5的政策性住房入市，带动成交量上涨15.06%，此外，重庆成交量高于08年低迷时期水平。

        非重点城市中，海口和三亚受当地政策驱动，成交面积环比分别上涨32.26%和32.34%，其中，杭州、南京和成都3个城市的成交面积接近其08年低迷时期水平。

        据中指研究院数据显示，本月各主要城市的成交面积全面下调，但是各地成交均价并未受抑。重点城市中，其中天津涨幅最大，环比上涨12.01%，上海紧随其后，涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。京、沪、津、深四个一线城市成交均价持续攀升，刷新历史记录，其余重点城市价格向下略有调整，但仍处在高位。

        目前很多评论对2010年的市场情况不看好，特别是政策层面的种种消息，都显示政策在矫枉过正。局面似乎对房地产市场的发展极为不利。打击囤地，增加供应，特别是增加保障房的供应，加息预期，物业税，房贷政策收紧和首付提升，利率优惠终止。如此种种，造成的观望态势在1月份表现的相当明显。

        政策已经基本出尽，而且无外乎是03年以来几手拳脚的继续。三板斧打出来了，组合拳的招数虽然强硬，但是，问题出在了行业和市场中人，都了解了组合拳的下一手，效力也就大打折扣。

        最近深入研究《国有土地上房屋征收与补偿条例》，给我的启示是：即使是公益事业征收，市场化趋势也会很明显。那么所谓的保障住房方面的用地，来自于拆迁改造的趋势也已经形成。比如危旧房改造，以及为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要，都必然面对国有土地以及规划中的新增建设用地的征收过程，那么新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》一定是土地价格在收储环节上升的要件。

        2月3日，北京市国土局举行了基准地价更新成果听证会。市国土局副局长曾赞荣介绍,本次基准地价更新,全市商业、办公、居住、工业四类用途均划分为12个级别,比2002年版本增加了2个级别,而且在级别范围内划分了212个商业用途区片、209个办公用途区片、211个居住用途区片和181个工业用途区片,对58条商业街编制了商业路线价加价幅度表。有参与听证的专家预测,部分区片基准地价可能调高到原来的1.7倍至2倍。曾赞荣说,更新后的基准地价能客观真实地反映不同区位的土地价值,土地招拍挂底价的确定需要综合考虑一级开发成本,以及每个地块的具体情况,都要经过综合评估才能确定,基准地价产生的影响并不大。土地成交价格是通过市场确定的。最后，曾局长自欺欺人的说：“房价不会因为基准地价变化而变化。”

        那么两件大事，都告诉我们地价要进一步上扬。而改变招拍挂土地出让方式的努力几乎是不可能的。至于国土部和北京市保障房和普通商品房占总的供地计划比例的条件，加剧商品房市场土地供不应求更是明眼人一看便知的。这也是土地市场10年继续天价局面的基础。无地可买，房企争夺商品房用地只有招拍挂一个途径，无米之炊谁也做不了。央企国企拿地受限，并不说明市场资金受限了。09年很多上市企业和民营企业没有买到米的大有人在。很难说潘石屹们就不推动房价和地价了。按任志强先生的说法，北京房价基本是潘石屹推动上去的。任总卖给老潘的项目，都被老潘加价卖出了天价。

        09年的市场从08年艰难局面走出来，用了半年的时间。那么10年呢，我认为不会持续观望那么长时间。目前房企比任何年份都要心态稳定，差钱的不急于扩张，不差钱的也在观望。经历了08年、09年的变局，消费者的心态也基本趋于平衡。

        对10年的看法，估计要在三四月份才能体现出来。但是，政策不论如何变化，10年楼市稳定上扬是最大的成功。下跌不可能，上涨预期仍在。

文章来源：陈宝存的博客