雷越姝：海南房价的天花板到底在哪

        海南的热潮终于以一浪高过一浪的姿态淹没到远在北京的我们。不仅是电台报纸，就连身边的朋友也在讨论海南房价以及投资机会，甚至包括老外。刚刚看到报纸上有篇关于海南的报道，其中关于海南房价的预测，有两个观点：

        其一认为，许多来海南岛的投资客会以自己所居住的城市的房价作为参照物，如果海南房价达到了自己所居住城市的价格，是其中相当一部分客户心理价位的天花板。

        其二是有媒体援引海南省政府官员的话称：国际上有权威的机构为三亚的顶级豪宅做过测算，27万元每平方米是其极限价格。

        真是个有意思的话题。

        将自己所在城市的房价作为参照物的投资客，一定不是成熟而老到的投资客。至少还没有足够的眼界，还没看到家乡以外的北上广深，更遑论迪拜。至于27万元每平方米，作为极限价格是可以存在的，因为极限的概念是无穷尽，在十年二十年甚至百年以及更远的以后，我们可以肯定，会有个27万的价格存在。从数学的角度来说，极限是个永不可能达到的价格，那么这个数字对今天的我们还有什么意义呢？

        如果一定要预测海南房价的天花板，我觉得，不如看看这些房的出路吧！

        即使海南建成了国际旅游岛，我相信，在没有其他产业支撑的情况下，这些房产的出路都不过是旅游度假型暂住。以此需求为出发点，房价就有了依据。

        任何需求都可以有替代方案，当成本太高时。海南作为海岛旅游，或许在国内暂无可替代，但放眼东南亚，竞争对手遍地都是。如果海南的旅游成本太高，大家就会更倾向于去普吉岛、巴厘岛或者是菲律宾的长滩岛以及太平洋和印度洋上无数尚未命名和挖掘的海岛。

        而我们现在疯狂购买的这些房产，也无非是海南这个建设中的国际旅游岛的可选择方案之一。

        以海南中上水平的海景房价格为例，2000元/天·间。当然这个价格在长假期间是不存在的，但大部分的平时，价格或许还要比这个低。我们姑且先假定平均价格为这个数。如果超过这个数太多，可以说，海南岛就已经失去了他在旅游市场上的竞争力，大家何不如去更有特点和风情的国外海岛呢？

        假定开房率全年平均为50%，假定标准间面积为40平方米。

        假定酒店房间的流水中扣除人工、水电、布草损耗后50%可用于房租。

        可以计算一下，按年投资回报10%推算，可支持的售价为45000元/平方米；

        按年投资回报8%推算，可支持的售价为54000元/平方米。

        不要忘记，上述最初关于海景房价格的假定，包含了高级酒店的服务标准，至少是亚龙湾和大东海一带推窗可见的海景，甚至还包括全天候的室外游泳池和部分酒店私属的海滩。如果缺少上述中的任何一条，价格还要往下降，直到降到普通酒店的几百元一间的价格标准为止。

        这里面的假定，还包含了：去海南度假的人民其需求定位都处于中高端；三亚往北的陵水会很快发展起来；中国的经济水平很快发展到相当一部分的国民一年有数月的休息日可以消耗在海滩上。

        有人把海南比做迪拜，甚至还有海南项目打出广告：筑就您心中的迪拜！

        但不要忘了，迪拜不仅仅是个国际旅游岛，还背靠着中东广大地区的石油经济以及由此操控和影响着的世界经济。但海南，即使对于中国人来说，也不过仅仅是个国际旅游岛。

        每年春节，三亚都是一房难求。今年更甚，因为有大量来淘金的投资客占据了酒店客房资源，更进一步推高的酒店房价。如果投资客们根据今年春节的酒店价格来推算海南房价，那最终唯一的解决方案可能是，请投资客们长期驻守海南！

文章来源：雷越姝的博客