市民担心贵过商品房 广州限价房滞销降价六悬疑

　　一对年轻夫妇走在看限价房的路上,广州首个限价房保利西子湾的样板房虽然已经开放,但周边的环境和配套设施尚有待完善

　　近日，阳光家缘网上售房系统已经新增加了限价房的网上销售系统，广州三个限价房项目保利西子湾和万科城新里程、中海金沙馨园楼盘信息已经纳入该系统中，即将接受预申请。届时，申请购买限价房的市民可登录阳光家缘网站进行网上预申请。

　　据统计，这三个楼盘首期可以提供1000多套房子，其中保利西子湾的最高限价最高，为6500元/平方米。之前有人士预测，该楼盘可能每一套房子都是这个价。

　　金沙洲旁边的商品房，最低价格已经去到6800元/平方米，而科学城周边的广园东板块，4000多元就可买到商品房，面对这些商品房的围攻以及当前整体楼市淡静、发展商争先恐后调整价格的市场形势，限价房极有可能贵过其他的商品房，届时，限价房有可能滞销。

　　那么，限价房将何去何从？地产专家赵卓文认为，目前推向市场的限价房是基于房价平稳上升的预期，但目前来看2008年房价很有可能发生震荡，有可能出现限价房贵过商品房的怪象。他建议政府部门及时调整限价房的价格，以适应市场的变化。而在一年前，政府推出限价房地时，对于“限价房”，广州市国土房管局相关负责人曾强调应明确两个概念：“首先，限价房限的是最高价位，而不是均价，今后开发商在限房价土地上开发的商品房最高售价不得超过限制价位。其次，限价房是预期两年以后的房价，而不是现在的房价。”按照这两个概念，当前限价房的楼价应该是一年后限价房的房价，如今，是提前透支了，而最高价不是“均价”，也意味着限价房房价确实有松动的可能，限价房滞销或者被商品房拖进降价境地的可能性将存在。

　　面对市民的担心，广州市国土房管局前几天也表示，会根据房地产市场变化情况而灵活运用调控措施。

　　限价房滞销降价六大悬疑

　　A一手楼降价可能影响限价房？

　　最新统计数据表明，广州11月份一手房成交价格出现今年以来的首次大幅下降，11月成交均价为10433元/平方米，环比2007年10月均价下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

　　成交量方面，广州11月份的楼市成交量继续维持在低位水平。据统计，2007年1至10月，广州一手住宅成交面积总体呈下降态势，成交面积为700.8万平方米，同比2006年下降8.2%，其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9%，刚刚过去的11月一手住宅成交面积继续保持与10月相同的成交量，成交面积仅为57.86万平方米，与去年同期相比下降了41.1%.

　　除了大市场整体降价，限价房所在区域的楼价也抢了限价房的客，如金沙洲旁边的商品房，最低价格已经去到6800元/平方米，而科学城周边的广园东板块，4000多元就可买到商品房。消费者可能会观望或者直接购买商品房。

　　B限价房最大对手是二手楼降价

　　按照限价房的最高限价来说，相比起一手楼，其实二手楼才是最大的对手。

　　据了解，一手房价降价迅速影响二手，面对一手降价的局面，许多业主不得不降价卖房，大部分降幅在500-1000元/平方米左右。专业人士认为，二手房向来以价格吸引人，当一手房开始降价的时候，二手房的优势不再，降价是必然的。

　　而二手降价抢客，限价房价格不变的话，被抢已成定局。因为在这个价位上，限价房的房价实际上已经会与广州市区的二手市场有交集，只不过限价房是新房，而广州城区6000来元的二手房可能楼龄已经比较长，但二手房交通、生活等配套都很方便。

　　C限销售对象，夫妻选剩才给单身

　　日前，《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(以下简称《办法》)和《关于2007年、2008年广州市限价商品住宅销售对象、最高销售价格标准的公告》(以下简称《标准》)通过。

　　《办法》规定，在符合广州户籍、年龄、首次置业、年收入等条件的申购者中，已婚家庭以夫妻名义联名购买的享有优先购买权，即购房时先由此类家庭优先选房、购房，有剩余房源的才由单身的申购者选购。已婚者以个人名义申购的不享有优先购买权，也就是说，个人申购限价房基本没有可能。这防止了富裕家庭以个别看似符合条件的家庭成员申购限价房。

　　如此一来，限价房的客源将大为减少。

　　D担心首次置业机会轻易用掉

　　有些消费者最担心的一点，就是限价房一般是小户型，而前段时间，第二套房的房贷新政出台，如果以后有条件再置业换套大点的房子，就算是第二套房了，而第二套房，按揭的成数以及利率都将与第一套房有很大的差别，所以要更谨慎地使用首次置业机会。

　　E限价房地点偏远，交通有点不方便

　　限价房地点偏远，只有金沙州是最近的了，其他花都、科学城、番禺等地的限价房，离广州中心城区，还是有着相当大的一段距离，对于大部分消费者来说，就算能买到，届时生活、交通的成本也会很高。而且，目前限价地所在的区域，生活气息尚不浓厚，公共配套仍滞后，住下来各方面可能都不方便。商品房的选择地点则大得多。

　　F限价房把投资者拒之门外

　　据了解，相对于其他商品房，限价房对投资获利的限制共有三道防线：第一道防线是，《办法》规定购房业主自办理权属登记之日起5年内不得出租和转让。第二道防线，5年后，购房者出租或转让限价房的，须按出租或转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70%，计收政府出让土地时的让利优惠。第三道防线，《办法》规定，限价房业主5年内再次置业前，必须以原销售价格结合新旧程度，由政府回购，或由政府重新安排给其他符合条件的购买者购买；政府不回购、不安排或5年后再次置业的按照补交土地收益价款的办法处理。

　　这样一来，限价房只适宜自住和长期持有，不适宜用于投资、流通。因为限价房对购房者会有较大的套现风险，也就是说当你需要流动资金的时候，限价房的变现能力很差。而且，这样楼盘的升值会受到很大的限制，风险较大。

　　个案

　　限价房虽限了价，但还是买不起

　　采访对象：郝军峰

　　职业：医生

　　单位：广州市民政局精神病院

　　第一次知道广州有限价房的时候，我感觉仿佛是黎明的一道曙光，我一直很留意媒体上与限价房有关的报道。

　　我的工作单位就在�伤�，离保利西子湾不远，样板房一开放，我们一家就去看了，装修得不错，很漂亮，也确实是真材实料。周边环境虽然差一点，还有堵车等交通问题，配套设施也不完善，但我相信会慢慢好起来的，毕竟那里住了那么多人。

　　但我和同事们都觉得限价房的价格还是定得太高了，我们是事业单位，工资也不高，一年的薪水也就四五万，工作已经五年了，虽然比较节省，但积蓄也并不多。限价房虽然限了价格，但我们还是买不起，还是考虑一下二手房吧。

　　最近一两个月接到不少房产中介的电话，我也马不停蹄地去看了几个二手房，昨天还看了一个位于西村的房改房，七十四平方米，十二年楼龄，我看了房产证，是九六年征的地，均价不到5000元，而以前这个地方的楼均价都在6000元以上。前不久还看过一个五十多平方的小两房，开价三十五万，后来中介打电话说业主同意三十二万出售，我觉得还可以，准备近期出手买一套二手房，限价房只能是一个梦想了。

　　准买家2

　　担心一方户口不在广州买不到限价房

　　采访对象：小张夫妇

　　结婚5年，现住海珠区，丈夫是广州户口，妻子户口不在广州

　　认识小张夫妇是在看限价房的时候，我们三个走在前不见来者后只见黄沙的路上，我有点害怕，就走前几步，与他们搭讪。他们也刚刚看完限价房，觉得这里的户型、装修都不错，交通也不是问题，虽然现在不是很方便，但以后肯定会好的。

　　因为小俩口只有丈夫是广州户口，妻子的户口还没调过来，而报纸上说夫妻俩共同申请获批准的可能性会更大一点，所以他们很担心自己申请不到，但认为毕竟这是首次公开摇珠，政府会相对公平一点。但他们也准备再看看房价的走势如何再做决定，即使摇到自己了也不一定要买，政府不会强制性地非要卖给我们吧！

　　与限价房有关的几个关键词

　　“远”记者实地采访了广州两个已经开放样板间的限价房项目，第一个感觉是“远”。万科城・新里程的情况好一点，可以在宏城广场坐楼巴前去参观，但在楼巴上记者听到有人说了一句，“进次城跟过年似的。”要去保利西子湾就要费些周折，换乘了几次公交车在金沙洲大桥西下车，然后就开始了艰难了步行，其间拐了几个弯，边走边问路，途中碰到一对刚看完房的年轻夫妇，我问他们还要走多远，对方意味深长地看了我一眼，回答说，“很远很远。”

　　“梦”保利西子湾和万科新里程都在广告中不约而同地用到了“梦想”这个词，新里程是“年轻人的居住梦想”，西子湾是“让梦想靠岸”。对于不少购房者甚至一心办好事的政府来说，限价房都有可能只是一个“梦”，每出台一个新的限价房销售细则，都把一批怀着梦想的购房者拒之门外―――刚刚怀孕急需买房的小李夫妇因为没有广州户口买不了；陈小姐因为单身买不了，王小姐一家三口挤在三十几平方的一房一厅里但是也买不了，郝先生条件都符合但因为房子太贵户型太大买不了。政府本来梦想解决“夹心层”的住房问题，但限价房很有可能成为“滞销房”，政府的梦想也破灭了。

　　“贵”宏城广场现在仍然是楼市的晴雨表，一个明显的现象是，新里程的楼巴远远没有凤凰城(论坛像册户型样板间新闻)的楼巴那样受欢迎。周末的时候，在宏城广场乘车前往凤凰城看楼的队伍总是排得很长。原因很简单，凤凰城的洋房才4800元/平方米，而且对购买者没有资格限制。金沙洲的情况也是如此，最近推出的新房和附近的二手房都在不断降价，限价房是否也应该“与时俱进”呢！毕竟6500元/平方米的价格是在很早的时候制定的。本报记者许琨